Visto per Investitore Qualificato a Panama 2026: nuove soglie e regole
Visto per Investitore Qualificato a Panama 2026: nuove soglie di investimento e nuove regole
Panama ha introdotto modifiche significative al proprio regime di residenza permanente per Investitore Qualificato con il Decreto Esecutivo n. 17 dell'8 settembre 2026, pubblicato nella Gaceta Oficial n. 30613 il 16 settembre 2026.
La nuova disciplina mantiene l'investimento minimo di US$300.000 per determinati immobili nuovi ammissibili, mentre aumenta a US$500.000 la soglia per gli immobili del mercato secondario. Riduce inoltre da US$750.000 a US$500.000 il deposito a termine quando l'investimento è effettuato presso Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros.
Il Decreto riconosce inoltre espressamente determinati titoli e strumenti finanziari del Governo di Panama come investimenti ammissibili e disciplina in modo più dettagliato la facoltà del Ministero del Commercio e dell'Industria (MICI) di verificare il valore commerciale degli investimenti immobiliari e richiedere, quando opportuno, una perizia indipendente.
Per gli investitori che avevano già effettuato un investimento o concluso un contratto vincolante prima dell'entrata in vigore delle nuove regole, il Decreto contiene inoltre importanti disposizioni transitorie.
Visto per Investitore Qualificato a Panama: cosa cambia nel 2026?
La tabella seguente riassume alcune delle principali differenze tra il regime precedente e le regole applicabili dal 16 settembre 2026.
| Requisito di investimento | Regime precedente | Dal 16 settembre 2026 |
|---|---|---|
| Immobile nuovo / prima vendita | US$300.000 | US$300.000 |
| Immobiliare sul mercato secondario | US$300.000 come soglia immobiliare generale | US$500.000 |
| Promessa di compravendita ammissibile per immobile nuovo | US$300.000 | US$300.000, nell'ambito del mercato primario e alle condizioni previste dal Decreto |
| Investimento tramite il mercato dei valori mobiliari | US$500.000 | US$500.000 |
| Deposito a termine presso una banca privata | US$750.000 | US$750.000 |
| Deposito a termine presso Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros | US$750.000 secondo la soglia bancaria generale | US$500.000 |
| Titoli del Governo di Panama | Compresi nel quadro generale degli investimenti in valori mobiliari | Sono espressamente riconosciuti obbligazioni governative, strumenti del Tesoro e altri titoli di debito pubblico panamensi ammissibili |
| Facoltà del MICI di richiedere una perizia indipendente | Il quadro precedente non prevedeva una disciplina di verifica tramite perizia con lo stesso livello di dettaglio | Il MICI può richiedere espressamente una perizia privata o commerciale indipendente in presenza di dubbi sulla valutazione |
| Valore riconosciuto ai fini della soglia immobiliare | Il quadro precedente non sviluppava espressamente un'analoga regola del valore inferiore | Il valore ammissibile può essere determinato prendendo il minore tra l'importo effettivamente pagato e il valore commerciale stabilito secondo le regole di verifica |
| Investimenti o contratti vincolanti anteriori alla riforma | Non applicabile rispetto alla modifica del 2026 | Possibile applicazione del regime precedente se l'investimento o il contratto vincolante è anteriore alla riforma e la domanda viene presentata entro il periodo transitorio di sei mesi |
Il quadro immediatamente precedente prevedeva una soglia immobiliare di US$300.000, un investimento di US$500.000 tramite il mercato dei valori mobiliari e un deposito a termine di US$750.000. Il Decreto Esecutivo n. 17 sostituisce ora tale quadro con una struttura più articolata.
US$300.000 per immobili nuovi, ma US$500.000 per immobili sul mercato secondario
Una delle modifiche più importanti è la distinzione formale tra mercato immobiliare primario e mercato secondario ai fini del programma per Investitore Qualificato.
L'investimento minimo rimane pari a US$300.000 per l'acquisto iniziale di determinati immobili nuovi e mai occupati, nel rispetto delle condizioni stabilite dal Decreto.
Per gli immobili del mercato secondario, invece, la soglia minima sale a US$500.000. La nuova disciplina considera, tra le altre ipotesi, immobili già commercializzati, occupati, locati o trasferiti a un terzo non collegato.
Questa distinzione può incidere in modo sostanziale sulla strategia migratoria dell'investitore. Ad esempio, un nuovo progetto del valore di US$350.000 e un immobile usato di valore analogo possono oggi produrre risultati diversi ai fini dell'ammissibilità.
Per questo motivo, è opportuno verificare se l'immobile rientri nel mercato primario o secondario prima di firmare un contratto vincolante o trasferire i fondi destinati all'investimento.
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Nuova opzione di deposito a termine da US$500.000 presso le banche statali
Il nuovo Decreto introduce anche un'alternativa importante per gli investitori che preferiscono un investimento bancario all'acquisto di un immobile.
Nell'ambito della via bancaria generale, l'investimento minimo resta pari a US$750.000 mediante deposito a termine presso una banca privata ammissibile autorizzata a operare a Panama.
Tuttavia, quando il deposito viene costituito direttamente ed esclusivamente presso Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros, la soglia minima scende a US$500.000.
Il deposito deve essere mantenuto per il periodo previsto dalla normativa e resta soggetto ai requisiti documentali relativi all'origine e alla tracciabilità dei fondi.
Per gli investitori internazionali che non intendono necessariamente acquistare un immobile a Panama, la nuova opzione da US$500.000 presso le banche statali può quindi rappresentare un'alternativa rilevante rispetto all'investimento in valori mobiliari.
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Le obbligazioni del Governo di Panama sono ora espressamente riconosciute
L'investimento minimo tramite il mercato dei valori mobiliari rimane pari a US$500.000.
Il Decreto Esecutivo n. 17 offre tuttavia maggiore chiarezza sugli strumenti che possono essere ammessi. In particolare, la nuova disciplina contempla espressamente obbligazioni e strumenti finanziari emessi o garantiti dal Governo di Panama, comprese obbligazioni sovrane, strumenti del Tesoro e altri titoli di debito pubblico acquistati tramite le strutture consentite dal Decreto.
Ciò offre all'investitore una base giuridica più chiara per valutare un investimento in debito pubblico, senza dover concentrare necessariamente il capitale in immobili o in un deposito bancario.
Il Decreto contempla anche ulteriori categorie di titoli e veicoli di investimento ammissibili. L'operazione deve comunque essere strutturata tramite soggetti regolamentati e rispettare i requisiti applicabili in materia di custodia, certificazione e documentazione.
Il MICI può richiedere una perizia immobiliare indipendente
Un'altra novità rilevante riguarda la valutazione degli immobili.
Il nuovo Decreto autorizza espressamente il Ministero del Commercio e dell'Industria a richiedere una perizia privata o commerciale indipendente quando ritenga necessaria un'ulteriore verifica del valore dell'immobile.
La perizia può assumere particolare rilievo, tra l'altro, quando il valore registrato o documentato non rifletta ragionevolmente le caratteristiche attuali dell'immobile o quando esistano elementi oggettivi che sollevino dubbi sul rapporto tra prezzo di acquisto, importo effettivamente pagato e ragionevole valore commerciale della proprietà.
Dal punto di vista pratico, questa verifica non è del tutto nuova. Nella nostra esperienza recente, il MICI aveva già iniziato a richiedere valutazioni aggiuntive in alcune pratiche di Investitore Qualificato nei mesi precedenti alla pubblicazione del Decreto Esecutivo n. 17. Il nuovo Decreto fornisce ora una base normativa più chiara a tale prassi.
Quali immobili potrebbero richiedere più frequentemente una perizia?
Le nuove regole possono essere particolarmente rilevanti per le operazioni sul mercato secondario, dove i valori commerciali possono variare in misura significativa o il prezzo dichiarato può richiedere ulteriori verifiche.
Lo stesso può accadere per progetti con una storia di mercato limitata, pochi elementi comparabili sui prezzi o una minore solidità del track record costruttivo.
Al contrario, operazioni con sviluppatori affermati, prezzi di progetto ben documentati e una serie coerente di vendite comparabili possono presentare minori incertezze di valutazione.
È però essenziale precisare che il Decreto Esecutivo n. 17 non prevede un'esenzione automatica dalla perizia per sviluppatori riconosciuti o progetti consolidati. Il MICI conserva la facoltà di richiedere ulteriore documentazione di valutazione quando le circostanze del singolo investimento lo giustifichino.
Il prezzo indicato nel contratto, da solo, potrebbe non essere sufficiente per raggiungere la soglia minima
Le nuove regole di valutazione introducono un ulteriore elemento che l'investitore dovrebbe esaminare prima di completare un'operazione immobiliare.
Ai fini della determinazione dell'importo riconoscibile come investimento ammissibile, il Decreto prevede un meccanismo in base al quale il valore rilevante può essere individuato prendendo il minore tra l'importo effettivamente pagato dall'investitore e il valore commerciale stabilito secondo le regole di verifica applicabili.
Indicare nel contratto un prezzo di US$300.000 o US$500.000 non garantisce quindi necessariamente che l'intero importo venga riconosciuto ai fini del programma, qualora la valutazione di supporto non lo giustifichi.
La due diligence immobiliare relativa a una pratica di Investitore Qualificato dovrebbe pertanto considerare non soltanto la titolarità e la documentazione contrattuale, ma anche la possibilità di documentare adeguatamente il valore ammissibile dell'immobile.
Quando sono entrate in vigore le nuove regole?
Il Decreto Esecutivo n. 17 stabilisce che entra in vigore al momento della promulgazione.
Il Decreto è stato pubblicato nella Gaceta Oficial n. 30613 il 16 settembre 2026. Le nuove regole sono pertanto in vigore da tale data.
I nuovi investimenti e le nuove domande devono essere valutati secondo il quadro aggiornato, salvo l'applicazione di una delle disposizioni transitorie.
Cosa succede alle domande di Investitore Qualificato già in corso?
Il Decreto Esecutivo n. 17 tutela espressamente alcune domande che erano già in corso al momento dell'entrata in vigore delle nuove regole.
Le domande presentate al Ministero del Commercio e dell'Industria o al Servizio Nazionale di Migrazione prima del 16 settembre 2026 continuano a essere disciplinate dai requisiti, dalle condizioni e dalle soglie di investimento applicabili al momento della presentazione.
Il Decreto consente tuttavia l'applicazione immediata di successive disposizioni procedurali quando risultino più favorevoli al richiedente.
Questa distinzione può essere particolarmente importante per gli investitori che avevano già presentato la propria pratica sulla base di un immobile del mercato secondario del valore di US$300.000 prima dell'entrata in vigore della nuova soglia di US$500.000.
Cosa succede se l'investimento è stato effettuato prima del 16 settembre ma la domanda non è ancora stata presentata?
Le disposizioni transitorie si estendono anche a determinate operazioni non ancora formalmente presentate.
Un investitore che abbia effettuato l'investimento o concluso un contratto vincolante prima del 16 settembre 2026, ma non abbia ancora presentato la relativa domanda, può potenzialmente rimanere soggetto al regime precedente.
Per beneficiare di tale trattamento, la domanda deve essere presentata entro il termine previsto dal Decreto: sei mesi dall'entrata in vigore.
Considerando la data di efficacia del 16 settembre 2026, questo periodo transitorio è particolarmente rilevante per le domande presentate entro marzo 2027.
La disposizione può assumere particolare importanza per gli investitori che, prima della riforma, si erano impegnati ad acquistare immobili sul mercato secondario per importi compresi tra US$300.000 e US$499.999. È quindi opportuno verificare la data dell'operazione e gli effetti giuridici del relativo contratto, senza presumere automaticamente l'applicazione del vecchio o del nuovo regime.
Cosa succede alle Certificazioni di Investimento già rilasciate?
Le Certificazioni di Investimento rilasciate prima del nuovo Decreto mantengono efficacia fino alla loro scadenza.
Il Decreto limita inoltre l'applicazione retroattiva dei nuovi meccanismi di verifica del valore agli investimenti già certificati, fatti salvi casi eccezionali in presenza di elementi oggettivi di documentazione falsa, simulazione, frode o provenienza illecita dei fondi.
Questo offre maggiore certezza giuridica agli investitori le cui operazioni avevano già completato la fase di certificazione presso il MICI prima della riforma.
Cosa significano le modifiche del 2026 per gli investitori stranieri?
Il nuovo regime rende la scelta e la strutturazione dell'investimento più importanti del solo importo nominale del capitale.
Un investimento di US$300.000 può continuare a essere ammissibile se riguarda un immobile nuovo idoneo del mercato primario. Lo stesso importo investito in un immobile di seconda mano, in linea generale, non soddisfa più la nuova soglia di US$500.000 prevista per il mercato secondario.
Un investitore che preferisca una soluzione finanziaria può invece valutare una struttura da US$500.000 tramite il mercato dei valori mobiliari, inclusi strumenti governativi ammissibili, oppure la nuova opzione di deposito a termine da US$500.000 presso Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros.
La soluzione appropriata dipende non solo dall'investimento minimo, ma anche dagli obiettivi e dall'orizzonte temporale dell'investitore, dall'origine e dalla tracciabilità dei fondi, dalle caratteristiche e dalla valutazione dell'attivo, dal livello di liquidità desiderato, dalla struttura di titolarità e dall'eventuale coordinamento con obiettivi bancari, immobiliari o di pianificazione patrimoniale.
Assistenza legale per la residenza da Investitore Qualificato a Panama
M. George & Asociados assiste investitori internazionali nella strutturazione e gestione delle domande di residenza permanente per Investitore Qualificato a Panama.
L'assistenza può comprendere la valutazione giuridica dell'investimento proposto, la due diligence immobiliare, la revisione dei contratti di compravendita, il coordinamento dei requisiti per la certificazione dell'investimento, la documentazione sull'origine dei fondi e il successivo procedimento di residenza permanente davanti alle autorità migratorie panamensi.
Quando la residenza dipende da un'operazione immobiliare o finanziaria, raccomandiamo di verificare la struttura prima che l'investitore sottoscriva un'operazione vincolante o trasferisca i fondi destinati a qualificare l'investimento.
Questo è particolarmente importante dopo il Decreto Esecutivo n. 17, poiché la qualificazione giuridica dell'immobile, il suo valore commerciale ammissibile e il veicolo di investimento scelto possono incidere direttamente sull'ammissibilità.
Domande frequenti
Qual è l'investimento minimo per il Visto per Investitore Qualificato a Panama nel 2026?
Dipende dalla modalità di investimento. Determinati immobili nuovi possono continuare a essere ammissibili a partire da US$300.000, mentre gli immobili del mercato secondario richiedono generalmente almeno US$500.000. Gli investimenti in valori mobiliari possono qualificare da US$500.000 e anche un deposito a termine presso Banco Nacional de Panamá o Caja de Ahorros può qualificare da US$500.000, nel rispetto dei requisiti del Decreto Esecutivo n. 17.
Posso ancora ottenere la residenza da Investitore Qualificato con un immobile da US$300.000?
Sì, a condizione che l'immobile soddisfi i requisiti del mercato primario / prima vendita. Un immobile del mercato secondario è ora soggetto a una soglia minima di US$500.000. Le operazioni completate o rese vincolanti prima del 16 settembre 2026 possono richiedere un'analisi specifica delle disposizioni transitorie.
Posso ottenere la residenza a Panama investendo US$500.000 in obbligazioni governative?
Il Decreto Esecutivo n. 17 riconosce espressamente determinate obbligazioni del Governo di Panama e altri strumenti finanziari governativi nel quadro degli investimenti in valori mobiliari, nel rispetto dei requisiti regolamentari, di custodia e certificazione applicabili.
La perizia è obbligatoria per ogni domanda immobiliare di Investitore Qualificato?
No. Il Decreto attribuisce al MICI la facoltà di richiedere una perizia indipendente quando sia necessaria un'ulteriore verifica del valore dell'immobile. Non impone una perizia automatica per ogni operazione.
Un immobile di seconda mano richiede ora un investimento di US$500.000?
Nel nuovo quadro, gli immobili ammissibili del mercato secondario richiedono generalmente un investimento minimo di US$500.000. Le operazioni formalizzate prima del 16 settembre 2026 devono essere esaminate per verificare l'eventuale applicazione del regime transitorio.
Quando sono entrate in vigore le nuove regole?
Il Decreto Esecutivo n. 17 è entrato in vigore con la promulgazione ed è stato pubblicato nella Gaceta Oficial il 16 settembre 2026.
Fonte normativa: Decreto Esecutivo n. 17 dell'8 settembre 2026, pubblicato nella Gaceta Oficial n. 30613 il 16 settembre 2026.
Il presente articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza legale. L'ammissibilità di uno specifico investimento deve essere valutata alla luce dei fatti, dei documenti dell'operazione e della normativa applicabile al singolo caso.
