Виза квалифицированного инвестора в Панаме 2026: новые суммы и правила
Виза квалифицированного инвестора в Панаме 2026: новые суммы инвестиций и правила
Панама существенно обновила режим постоянного проживания для квалифицированных инвесторов Исполнительным декретом № 17 от 8 сентября 2026 года, опубликованным в Официальной газете № 30613 16 сентября 2026 года.
Новые правила сохраняют минимальный порог US$300 000 для определенных объектов новой недвижимости, но повышают минимальную сумму для недвижимости на вторичном рынке до US$500 000. Одновременно минимальный срочный депозит снижается с US$750 000 до US$500 000, если средства размещаются в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros.
Декрет также прямо признает отдельные государственные ценные бумаги и финансовые инструменты Панамы допустимыми инвестициями и более подробно регулирует право Министерства торговли и промышленности (MICI) проверять коммерческую стоимость недвижимости и при необходимости запрашивать независимую оценку.
Для инвесторов, которые уже осуществили инвестицию или заключили юридически юридически обязывающий договор до вступления новых правил в силу, предусмотрены важные переходные положения.
Виза квалифицированного инвестора в Панаме: что изменилось в 2026 году?
Ниже приведено сравнение ключевых положений прежнего режима и правил, действующих с 16 сентября 2026 года.
| Инвестиционное требование | Предыдущий режим | С 16 сентября 2026 года |
|---|---|---|
| Новая недвижимость / первая продажа | US$300 000 | US$300 000 |
| Недвижимость на вторичном рынке | US$300 000 как общий порог для недвижимости | US$500 000 |
| Допустимый договор обещания купли-продажи новой недвижимости | US$300 000 | US$300 000 в рамках первичного рынка и при соблюдении условий Декрета |
| Инвестиции через рынок ценных бумаг | US$500 000 | US$500 000 |
| Срочный депозит в частном банке | US$750 000 | US$750 000 |
| Срочный депозит в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros | US$750 000 по общему банковскому порогу | US$500 000 |
| Государственные ценные бумаги Панамы | Рассматривались в рамках общего режима инвестиций в ценные бумаги | Прямо предусмотрены государственные облигации, казначейские инструменты и иные допустимые долговые инструменты Панамы |
| Право MICI потребовать независимую оценку | Предыдущие правила не содержали столь же подробного механизма проверки стоимости посредством оценки | MICI может прямо потребовать независимую частную или коммерческую оценку при наличии вопросов к стоимости объекта |
| Стоимость, засчитываемая в минимальный порог по недвижимости | Предыдущие правила прямо не устанавливали аналогичное правило о применении меньшей стоимости | Засчитываемая стоимость может определяться исходя из меньшей из двух величин: фактически уплаченной суммы и коммерческой стоимости, установленной по правилам проверки |
| Инвестиции или обязательные договоры, заключенные до реформы | Не применялось к изменениям 2026 года | Возможно применение прежнего режима, если инвестиция или юридически обязывающий договор предшествуют реформе, а заявление подано в шестимесячный переходный период |
Непосредственно перед реформой общий порог для инвестиций в недвижимость составлял US$300 000, для инвестиций через рынок ценных бумаг — US$500 000, а для срочного банковского депозита — US$750 000. Исполнительный декрет № 17 заменяет этот режим более дифференцированной системой.
US$300 000 для новой недвижимости и US$500 000 для вторичного рынка
Одно из основных изменений — официальное разграничение первичного и вторичного рынков недвижимости для целей программы квалифицированного инвестора.
Минимальная сумма остается на уровне US$300 000 при первоначальном приобретении определенной новой и ранее не использовавшейся недвижимости, если соблюдаются условия Декрета.
Для недвижимости на вторичном рынке минимальный порог повышается до US$500 000. Новые правила охватывают, в частности, объекты, которые ранее продавались, использовались, сдавались в аренду или были переданы несвязанному третьему лицу.
Это различие может существенно повлиять на миграционную стратегию инвестора. Например, новый объект стоимостью US$350 000 и объект вторичного рынка аналогичной стоимости теперь могут иметь разный результат с точки зрения соответствия требованиям программы.
Поэтому статус объекта как недвижимости первичного или вторичного рынка желательно подтвердить до подписания юридически обязывающего договора или перевода инвестиционных средств.
Подробнее: Виза квалифицированного инвестора через инвестиции в недвижимость и наше юридическое сопровождение покупки и продажи недвижимости в Панаме.
Новая возможность: срочный депозит US$500 000 в государственных банках
Новый Декрет также создает важную альтернативу для инвесторов, которые предпочитают банковский инструмент покупке недвижимости.
В рамках общего банковского варианта минимальная инвестиция по-прежнему составляет US$750 000 в виде срочного депозита в соответствующем частном банке, имеющем право работать в Панаме.
Если же депозит размещается напрямую и исключительно в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros, минимальная сумма снижается до US$500 000.
Депозит должен сохраняться в течение срока, установленного нормативными актами, а инвестор по-прежнему обязан документально подтвердить происхождение и прослеживаемость средств.
Для международных инвесторов, которые не обязательно хотят приобретать недвижимость в Панаме, новый вариант с US$500 000 в государственных банках может стать важной альтернативой инвестициям через рынок ценных бумаг.
Подробнее: Виза квалифицированного инвестора через банковский депозит и юридическая помощь по банковским счетам в Панаме.
Государственные облигации Панамы прямо включены в допустимые инструменты
Минимальная инвестиция через рынок ценных бумаг остается на уровне US$500 000.
При этом Исполнительный декрет № 17 значительно уточняет перечень допустимых инструментов. В частности, он прямо предусматривает облигации и финансовые инструменты, выпущенные или гарантированные Правительством Панамы, включая суверенные облигации, казначейские инструменты и другие государственные долговые бумаги, приобретаемые через структуры, предусмотренные Декретом.
Это дает инвестору более четкую правовую основу для рассмотрения вложений в государственный долг вместо обязательной концентрации капитала в недвижимости или банковском депозите.
Декрет также предусматривает иные категории допустимых ценных бумаг и инвестиционных инструментов. Конкретная инвестиция должна быть структурирована через соответствующих регулируемых участников и отвечать требованиям по хранению, сертификации и документальному оформлению.
MICI может потребовать независимую оценку недвижимости
Еще одно важное изменение касается оценки недвижимого имущества.
Новый Декрет прямо уполномочивает Министерство торговли и промышленности запрашивать независимую частную или коммерческую оценку, если требуется дополнительная проверка стоимости объекта.
Такая оценка может иметь значение, в частности, когда зарегистрированная или документально указанная стоимость не отражает разумным образом текущие характеристики объекта либо существуют объективные обстоятельства, вызывающие сомнения в соотношении между ценой покупки, фактически уплаченной суммой и разумной коммерческой стоимостью недвижимости.
С практической точки зрения сама идея дополнительной проверки не является полностью новой. По нашему недавнему опыту, MICI уже запрашивало дополнительные оценки по отдельным заявлениям квалифицированных инвесторов в месяцы, предшествовавшие публикации Исполнительного декрета № 17. Новый Декрет теперь создает для этой практики более четкую нормативную основу.
По каким объектам оценка может запрашиваться чаще?
Новые правила могут иметь особое значение для сделок на вторичном рынке, где коммерческая стоимость может существенно различаться или заявленная цена требует дополнительного подтверждения.
То же может относиться к проектам с ограниченной рыночной историей, недостаточным количеством сопоставимых сделок или менее устоявшейся историей строительства.
Напротив, сделки с известными застройщиками, документированными ценами проекта и стабильной историей сопоставимых продаж могут вызывать меньше вопросов к оценке.
При этом важно подчеркнуть: Исполнительный декрет № 17 не устанавливает автоматического освобождения от оценки для известных застройщиков или состоявшихся проектов. MICI сохраняет право запросить дополнительные доказательства стоимости, если обстоятельства конкретной инвестиции это оправдывают.
Одной цены в договоре может быть недостаточно для подтверждения минимальной суммы инвестиций
Новые правила оценки добавляют еще один фактор, который инвестору следует учитывать до завершения сделки с недвижимостью.
Для определения суммы, которая может быть засчитана как квалифицирующая инвестиция, Декрет предусматривает механизм, согласно которому учитываемая стоимость может определяться как меньшая из двух величин: фактически уплаченная инвестором сумма или коммерческая стоимость, установленная по применимым правилам проверки.
Следовательно, указание в договоре цены US$300 000 или US$500 000 само по себе не гарантирует, что вся сумма будет признана для целей программы, если подтверждающая оценка не обосновывает ее.
Поэтому юридическая проверка недвижимости для заявления квалифицированного инвестора должна охватывать не только право собственности и договорную документацию, но и возможность надлежащим образом подтвердить засчитываемую стоимость объекта.
Когда новые правила вступили в силу?
Исполнительный декрет № 17 устанавливает, что он вступает в силу с момента официального опубликования.
Декрет был опубликован в Официальной газете № 30613 16 сентября 2026 года. Соответственно, новые правила действуют с этой даты.
Новые инвестиции и заявления должны оцениваться по обновленному режиму, если к конкретной ситуации не применяются переходные положения.
Что происходит с заявлениями, уже находящимися на рассмотрении?
Исполнительный декрет № 17 прямо защищает определенные заявления, которые уже находились в процессе рассмотрения к моменту вступления новых правил в силу.
Заявления, поданные в Министерство торговли и промышленности или Национальную миграционную службу Панамы до 16 сентября 2026 года, продолжают рассматриваться по требованиям, условиям и инвестиционным порогам, действовавшим на дату подачи.
При этом Декрет допускает немедленное применение последующих процедурных правил, если они более благоприятны для заявителя.
Это особенно важно для инвесторов, которые до изменения правил уже подали заявление на основании объекта вторичного рынка стоимостью US$300 000, до введения нового порога US$500 000.
Что если инвестиция была сделана до 16 сентября, но заявление еще не подано?
Переходные положения охватывают не только уже поданные заявления.
Инвестор, который осуществил инвестицию или заключил юридически обязывающий договор до 16 сентября 2026 года, но еще не подал соответствующее заявление, потенциально может сохранить право на применение прежнего режима.
Для этого заявление необходимо подать в срок, установленный Декретом: в течение шести месяцев с даты его вступления в силу.
С учетом даты вступления в силу 16 сентября 2026 года этот переходный период особенно важен для заявлений, подаваемых до марта 2027 года.
Данное правило может быть особенно актуально для инвесторов, которые до реформы приняли обязательства по приобретению недвижимости вторичного рынка стоимостью от US$300 000 до US$499 999. Поэтому необходимо анализировать конкретную дату сделки и юридический эффект соответствующего договора, а не автоматически предполагать применение старых или новых правил.
Что происходит с уже выданными сертификатами об инвестиции?
Сертификаты об инвестиции, выданные до принятия нового Декрета, сохраняют силу до истечения срока их действия.
Декрет также ограничивает ретроактивное применение новых механизмов проверки стоимости к уже сертифицированным инвестициям, за исключением особых обстоятельств, когда имеются объективные признаки подложных документов, фиктивной сделки, мошенничества или незаконного происхождения средств.
Это обеспечивает дополнительную правовую определенность инвесторам, чьи инвестиции уже прошли этап сертификации в MICI до реформы.
Что изменения 2026 года означают для иностранных инвесторов?
Новый режим делает выбор и структурирование инвестиции важнее, чем просто номинальный размер капитала.
Инвестиция US$300 000 по-прежнему может соответствовать требованиям, если речь идет о допустимой новой недвижимости на первичном рынке. Та же сумма, вложенная в объект вторичного рынка, как правило, уже не соответствует новому минимальному порогу US$500 000.
Инвестор, предпочитающий финансовый инструмент, может рассмотреть инвестиционную структуру от US$500 000 через рынок ценных бумаг, включая допустимые государственные инструменты, либо новую возможность размещения срочного депозита US$500 000 в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros.
Подходящий вариант зависит не только от минимальной суммы, но и от целей и инвестиционного горизонта заявителя, происхождения и прослеживаемости средств, характеристик и оценки актива, желаемого уровня ликвидности, структуры владения, а также от того, должна ли инвестиция одновременно решать банковские, имущественные или задачи по планированию наследования и активов.
Юридическое сопровождение ВНЖ Панамы для квалифицированного инвестора
M. George & Asociados консультирует международных инвесторов по структурированию и сопровождению заявлений на постоянный вид на жительство в Панаме по категории квалифицированного инвестора.
Наша работа может включать юридическую оценку предлагаемой инвестиции, due diligence недвижимости, проверку договоров купли-продажи, координацию требований к сертификации инвестиции, подготовку документов о происхождении средств и последующее сопровождение процедуры постоянного проживания перед миграционными органами Панамы.
Если получение резидентства связано с недвижимостью или финансовой операцией, мы рекомендуем проверить структуру до подписания инвестором обязательной сделки или перевода средств, которые должны учитываться как квалифицирующая инвестиция.
После принятия Исполнительного декрета № 17 это особенно важно, поскольку юридическая классификация недвижимости, ее засчитываемая коммерческая стоимость и выбранный инвестиционный инструмент могут напрямую влиять на соответствие требованиям.
Часто задаваемые вопросы
Какова минимальная инвестиция для визы квалифицированного инвестора в Панаме в 2026 году?
Сумма зависит от выбранного варианта. Определенные объекты новой недвижимости могут по-прежнему соответствовать требованиям при инвестиции от US$300 000, тогда как для недвижимости вторичного рынка обычно требуется не менее US$500 000. Инвестиции через рынок ценных бумаг могут соответствовать требованиям от US$500 000, как и срочный депозит в Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros, при соблюдении условий Исполнительного декрета № 17.
Можно ли по-прежнему получить статус квалифицированного инвестора при покупке недвижимости за US$300 000?
Да, если объект отвечает требованиям первичного рынка / первой продажи. Для недвижимости вторичного рынка теперь действует минимальная сумма US$500 000. Сделки, совершенные или ставшие юридически обязательными до 16 сентября 2026 года, могут потребовать отдельного анализа переходных положений.
Можно ли получить резидентство Панамы, инвестировав US$500 000 в государственные облигации?
Исполнительный декрет № 17 прямо предусматривает определенные государственные облигации Панамы и иные государственные финансовые инструменты в рамках инвестиционного варианта через рынок ценных бумаг, при соблюдении применимых требований регулирования, хранения и сертификации.
Обязательна ли независимая оценка для каждого заявления через недвижимость?
Нет. Декрет дает MICI право потребовать независимую оценку, когда необходима дополнительная проверка стоимости объекта. Автоматическая оценка для каждой сделки не установлена.
Нужно ли теперь инвестировать US$500 000 в объект вторичного рынка?
По новым правилам допустимая недвижимость вторичного рынка, как правило, требует минимальной инвестиции US$500 000. Сделки, оформленные до 16 сентября 2026 года, следует отдельно анализировать на предмет применения переходного режима.
Когда новые правила вступили в силу?
Исполнительный декрет № 17 вступил в силу с момента официального опубликования в Официальной газете 16 сентября 2026 года.
Правовой источник: Исполнительный декрет № 17 от 8 сентября 2026 года, опубликованный в Официальной газете № 30613 16 сентября 2026 года.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Соответствие конкретной инвестиции требованиям необходимо оценивать с учетом обстоятельств дела, документов сделки и применимого законодательства.
